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Accessibilité

Defiscalisation Conseils

Loi Girardin (Exemples) Convertir en PDF Version imprimable Suggérer par mail
12-08-2006
LA DEFISCALISATION POUR LES PARTICULIERS
La défiscalisation de la Loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement. La loi GIRARDIN en vigueur depuis juillet 2003 est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.

Le gouvernement propose aux particuliers qui achètent un ou plusieurs biens immobiliers neufs de défiscaliser entre 25% et 50% du montant de leur acquisition. En plus de la réduction du montant de l’impôts sur le revenu, de nombreuses déductions qui viennent en diminution du revenu imposable sont applicables.

I – La réduction d'impot sur le revenu pour les particuliers qui investissent outre mer : de 40 % a 50% du montant de l’acquisition
La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves dans les DOM/TOM – art 199 undecies A modifié du CGI

A – Investissements direct par acquisition d’un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.

Deus possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer ou l'acheteur loue le bien sans plafonds.

1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)

En mettant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 1953 € / m2 de surface défiscalisable (1865 € HT + TVA à 8.5%), autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la (« surface défiscalisable » x 2024 euros TTC)
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)

Ex : Soit un appartement de 53.39 m2 de surface habitable et 14 m2 de terrasse couverte, pour un prix de 140 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :

53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface défiscalisable
67.39 x 2024 = 136 397.36
136 397.36  x 50% = 68 198.68 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 13 639.74 euros par an pendant 5 ans.


2 – Le taux de défiscalisation est de 40% : La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.

La réduction d'impôt est de 40% du prix de la (« surface défiscalisable » x 2024 euros TTC)

Ex : Soit un appartement de 53.39 m2 de surface habitable et 14 m2 de terrasse, pour un prix de 140 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :

53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface défiscalisable
67.39 x 2024 = 136 397.36 
136 397.36  x 40% =  54 558.95 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 10 911.8 euros par an pendant 5 ans.


B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif

Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».

1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 131 € / m2 de surface défiscalisable. (art 46 AG duodecies)

Les revenus du locataire seront limités comme suit :

- 25417 € pour une personne seule
- 47 010 € pour un couple
- 49 729 € couple marie ou personne seule avec une personne à charge
- 52 449 € couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge
- 56 083 € couple marie ou personne seule avec trois personnes à charge
- 59 716 € couple marie ou personne seule avec quatre personnes à charge
- 3 782 € par personne à charge à compter de la cinquième

Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse couverte de 15.44 de :
59.16 + 14 = 73.16 x 131 = 9 583.96 : 12 = 798 euros/mois hors charges.


2 – Le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc… ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.


II – Deduction fiscales supplementaires pour un investissement loi girardin
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :

- Déduction des charges sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :
les frais de gestion autres que (les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location)
les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.
Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « pacquage ».

En général, les frais de gestion sont d’environ 6 % auxquels vous pourrez rajouter 5 % pour les assurances dites loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.

- Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés en partie de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.
Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

- Les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt sont déductible des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
 
Dernières news
Niches fiscales : la commission des finances de l'Assemblée Nationale préconise les plafonnements Dans un rapport remis jeudi, la commission des Finances de l'Assemblée nationale a proposé le plafonnement et la limite dans le temps de l'ensemble des niches fiscales. La commission a recensé 486 niches fiscales, contre 418 en 2003, leur coût pour l'état avoisinant à l'heure actuelle 73 milliards d'euros.
 
Newsflash
Fiscalité des dons Une réduction de 66% est accordée aux contribuables sur le montant des dons aux associations et aux fondations, dans la limite de 20% du revenu imposable. En ce qui concerne les dons aux organismes d'aide aux personnes (nourriture, logement), la réduction est portée à 75% des sommes versées, avec un plafond fixé à 488 €
 
Allègements fiscaux
Réduction d'impôt sur le revenu pour souscription au capital d'une PME

Objet :

Les personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés non cotées exerçant une activité industrielle, artisanale, commerciale, libérale ou agricole peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2006.

La société pour laquelle est souscrit le capital doit répondre à toutes les conditions suivantes :

  • ne pas être admise aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger ;
  • relever de l’impôt sur les sociétés et être détenue à plus de 50 % par des personnes physiques ou des sociétés de famille ;
  • exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non commerciale ;
  • La souscription peut être réalisée tant au moment de la constitution de la société qu’à la faveur d’une augmentation de capital ultérieure. Dans cette seconde hypothèse, la société bénéficiaire doit également avoir réalisé un CA HT inférieur ou égal à 40 M€ ou avoir un total du bilan inférieur à 27 M€ au titre de l’exercice précédant l’augmentation de capital. Ces montants s’apprécient en tenant compte du chiffre d’affaires et du total de bilan des sociétés dans lesquelles la société bénéficiaire de la souscription détient directement ou indirectement des titres de participation et au prorata de sa participation dans ces sociétés.

Peuvent en bénéficier :

  • créateurs d’entreprises qui souscrivent en numéraire au capital de leur propre société ;
  • personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui souscrivent en numéraire au capital d’une société et s’engagent à conserver l’ensemble des titres reçus à cette occasion jusqu’à la fin de la cinquième année suivant celle au cours de laquelle la souscription a été réalisée.

Montant :

La réduction d’impôt est égale à 25 % du montant du versement.

Elle est limitée à :

  • 20 000 € par an pour une personne seule,
  • 40 000 € par an pour un couple.


Les versements qui excèdent le plafond annuel sont reportables sur les trois années suivantes. Étalé sur quatre ans, le montant total des versements ouvrant droit à la réduction d’impôt s’élève donc au total à 160 000 € (couple) ou 80 000 € (personne seule).

Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à celui de l’impôt dont le contribuable est redevable, la fraction qui n’a pu être imputée ne peut donner lieu ni à un remboursement ni à un report sur l’impôt dû au titre des années suivantes.

La réduction d’impôt n’est pas cumulable avec :

  • la déductibilité des intérêts d’emprunt contractés pour souscrire au capital de sociétés nouvelles ou de sociétés coopératives ouvrières de production (SCOP) ;
  • les souscriptions au capital de SOFICA et de SOFIPECHE ;
  • les souscriptions financées au moyen de l’aide financière de l’État d'encouragement au développement des entreprises nouvelles (EDEN) ;
  • l’exonération des plus-values de cession de titres d’entreprises éligibles au régime fiscal des Jeunes entreprises innovantes (JEI) ;
  • les investissements outre-mer.


Il est cependant possible de bénéficier de la déduction des pertes en capital dans l’hypothèse où l’entreprise au capital de laquelle il a souscrit échoue. Cependant, la réduction d’impôt fera alors l’objet d’une reprise au titre de l’année où la déduction est pratiquée.

Références :

  • Art. 199 terdecies-0 A du Code Général des Impôts.
   
Situation personnelle
Les simulateurs patrimoniaux en ligne : simulation de crédit, d'impôt ou de défiscalisation Internet regorge de simulateurs en tous genres qui peuvent se révéler très utiles au moment de faire des choix patrimoniaux. Petit tour d'horizon de ces outils qui vous permettront de mieux gérer votre patrimoine :
 
Investissements immobiliers
Les placements en SCPI L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également appelé "pierre-papier", connait un beau succès depuis 1997. Mais le choix d'une SCPI requiert au préalable de bien déterminer ses objectifs : plus-values à long terme, revenus réguliers ou simple support défiscalisant ? De même, l'acquisition des parts de SCPI devra être étudiée soigneusement (comptant, crédit ?) pour éventuellement parvenir à une formule de SCPI sans impôts...
 
ISF (Impôt sur la fortune)
Réduction d'ISF et d'IR pour la souscription de parts de FCPI ou de FIP

Quelles sont les modalités de prise en compte des frais ou commissions de souscription, et notamment des droits d'entrée, dans la base de calcul des réductions d'impôt de solidarité sur la fortune et d'impôt sur le revenu prévues respectivement à l'article 885-0 V bis et aux VI et VI bis de l'article 199 terdecies-0 A du code général des impôts (CGI), en cas de souscription de parts de fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) ou de fonds d'investissement de proximité (FIP) ouvrant droit à la réduction d'ISF, pour une fraction du versement effectué au titre de la souscription, et à la réduction d'impôt sur le revenu, pour l'autre fraction du même versement ?

S'agissant de la réduction d'ISF, le dernier alinéa du 1 du III de l'article 885-0 V bis du CGI dispose que « les versements servant de base au calcul de l'avantage fiscal sont ceux retenus après imputation de l'ensemble des frais et commissions (...) ».

Par conséquent, les frais ou commissions de souscription, parmi lesquelles figurent les droits d'entrée, ne sont pas pris en compte pour le calcul de cet avantage fiscal.

S'agissant des réductions d'impôt sur le revenu prévues aux VI (FCPI) et VI bis (FIP) de l'article 199 terdecies-0 A du CGI, la doctrine administrative (DB 5 B 3392 n° 38, mise à jour au 23 juin 2000, pour les FCPI et BOI 4 K-2-07 n° 93 pour les FIP) prévoit que « la base de la réduction d'impôt est constituée par le total des versements effectués au cours d'une même année civile au titre des souscriptions qui répondent aux conditions (...). Les versements sont retenus frais de souscription compris (...) ».

Il s'ensuit que les frais ou commissions de souscription attachés aux versements retenus pour la détermination de la réduction d'impôt sur le revenu précitée sont également pris en compte dans la base de calcul de cette réduction d'impôt.

Pour l'application de ces dispositions en cas de souscription de parts de FCPI ou de parts de FIP ouvrant droit à la réduction d'ISF, pour une fraction du versement effectué, et à la réduction d'impôt sur le revenu, pour l'autre fraction du même versement, les frais ou commissions de souscription :
- ne sont pas pris en compte pour le calcul de la réduction d'ISF ;
- sont pris en compte, pour le calcul de la réduction d'impôt sur le revenu, à proportion de la fraction du versement retenue pour la détermination de cette réduction d'impôt.

Les frais ou commissions de souscription attachés à la fraction du versement éligible à la réduction d'ISF ne peuvent donc pas être retenus pour le calcul de la réduction d'impôt sur le revenu.

 
Successions
Droits de mutations à titre gratuit : modifications en matière de successions et de libéralités

La loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités a opéré une réforme profonde du droit patrimonial de la famille. Les principaux objectifs de cette loi sont d'accélérer et de simplifier le règlement des successions et de faciliter la gestion du patrimoine successoral.

 
Impôt sur le revenu
Impôt 2008 : augmentation du plafond de déduction de l'épargne-retraite Les cotisations d'épargne-retraite (cotisations versées à un régime obligatoire ou complémentaire, versements effectués sur un Plan d'épargne retraite populaire) sont déductibles du revenu global à hauteur d'un plafond annuel déterminé en fonction des revenus professionnels. Ce plafond, imprimé sur la déclaration de revenus, est calculé individuellement.

A compter de cette année, pour les mariés ou pacsés, soumis à une imposition commune, le plafond de déduction personnel et celui du conjoint ou partenaire sont additionnés. Ainsi, on peut utiliser le plafond ou la fraction du plafond non utilisés par le conjoint ou partenaire.
 

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Flash info

Assujettissement de la taxe Professionnelle pour les Loueurs en Meublé
Le Conseil d'Etat, dans un arrêt du 24 mars 2006 (n°269716, M. Denis) vient de confirmer que lorsque l'activité de loueur en meublé était exercée par bail commercial, le bailleur n'était pas assujetti à la taxe professionnelle.