Qu'est-ce qu'une SCPI ? 

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement collectif dont l’objet exclusif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elle peut cependant placer temporairement des sommes d’argent dont le produit ne peut pas dépasser 10% du montant des recettes totales hors taxes de la SCPI.

La SCPI est fiscalement exclue du régime de l’IS. Chaque associé de la SCPI est personnellement redevable de l’impôt proportionnellement à ses droits dans la société.

Les bénéfices sociaux des SCPI résultent des ressources provenant de la gestion du patrimoine immobilier locatif. Ils sont déterminés selon les règles des revenus fonciers. Les autres types de produits provenant d'opérations diverses, telles que les placements en SICAV ou en FCP, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values de cession sur les valeurs mobilières, sont assujettis à l’impôt sur le revenu pour chacun des souscripteurs selon les règles spécifiques à leur catégorie. Ainsi, les opérations effectuées en bourse pour le compte de la FCPI peuvent faire franchir à chaque associé individuellement le seuil d’imposition des plus-values boursières.

Les formes  de la SCPI

Deux formes de SCPI existent :

La SCPI à capital fixe : les statuts de la SCPI à capital fixe prévoient un capital « plafond » que celle-ci va atteindre en procédant à des augmentations de capital successives dont les modalités (volume et durée) sont fixées par la société de gestion. Pour les associés, le seul moyen de se retirer est de trouver un ou plusieurs acheteurs prêt à racheter la totalité des parts de manière à ne pas modifier le capital.

La SCPI à capital variable : La SCPI a la possibilité à tout moment d’émettre de nouvelles parts, ou de racheter celles-ci, afin de permettre à un associé de sortir du capital. La variation du capital reste limitée par d’un côté, le capital plafond, et une limite « basse » multicritères fixée par les statuts.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI de rendement

La SCPI de rendement a pour objectif de périodiquement distribuer des revenus à ses souscripteurs (généralement chaque trimestre). Elle est le plus souvent a capital variable, car sur le marché secondaire, il n’y a pas cession mais retrait : les parts vendues sont supprimées. Les ordres d’achat en revanche donnent lieu à la création de nouvelles parts. La durée de vie de ce type de SCPI est généralement supérieure à 50 ans

Le patrimoine immobilier des SCPI de rendement est un arbitrage entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise (locaux commerciaux, entrepôts, locaux d’activité), vers lequel elles s’orientent de plus en plus. Cette stratégie de diversification des biens immobiliers, assortie de rendement intéressant depuis 1997,  est en grande partie à l’origine de leur succès.

Fiscalement, l’achat à crédit de parts de SCPI de rendement peut présenter plusieurs avantages :
L’effet de levier du crédit peut permettre à l’acquéreur d’espérer des gains plus élevés en souscrivant à un plus grand nombre de parts.
La déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers permet de minorer, voire également d’annuler l’impôt sur ces mêmes revenus, dans la mesure ou la déduction fiscale des intérêts est illimitée dans son montant et dans le temps. Les gros contribuables ont tout intérêt à recourir au crédit pour souscrire des parts de SCPI : les revenus locatifs des SCPI pourront ainsi être exonérés pendant plusieurs années. Le choix concernera des SCPI ayant un  bon rendement de façon à ce que les revenus couvrent les charges d'emprunt. Il ne faut cependant pas négliger la revalorisation à terme, afin de maximiser l’effet de levier de l’investissement.
Attention cependant de ne pas acquérir trop rapidement des parts de SCPI nouvellement créées dont les capitaux n’ont pas encore été investis : elles procurent un rendement duquel les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits.

Les SCPI de valorisation (ou « de capitalisation »,  ou de « plus-values »)

Ces SCPI recherchent avant la plus-value lors de la liquidation du patrimoine. Afin de garantir la valorisation du capital qu’elles ont investi, ces SCPI acquièrent un patrimoine immobilier de bonne qualité : immeubles ou appartements situés dans les meilleurs quartiers. Le coût de l’investissement, ainsi que le but recherché, expliquent un rendement généralement faible (2 à 4%).
Ce type d’investissement long terme requiert par ailleurs une fine connaissance du marché immobilier : la période d’achat, les conditions d'achat du bien immobilier, la période de liquidation de la société sont des éléments déterminants pour que l'investissement soit un succès. Les SCPI de valorisation présentent donc un caractère spéculatif.
La durée de vie d’une SCPI de valorisation se situe généralement autour de 15 ans. Lors de la revente des parts, les gains sont imposables, après abattement forfaitaire de 10% par année de détention des parts (à partir de la cinquième année), et abattement de 1000 € pour une personne seule et 2000 € pour un couple marié.
Les propriétaires dégageant d’importants revenus fonciers pourront être intéressés par ce type de placement, financé par un crédit "in fine" : le déficit lié aux intérêts d'emprunt étant imputable sur des revenus généralement à faible rendement.

Les SCPI fiscales

Ces SCPI sont des produits de défiscalisation similaires aux produits utilisés par les contribuables qui choisissent d’investir directement dans la pierre. Elles octroient les mêmes économies que les solutions de défiscalisation auxquelles elles font référence :

SCPI  Malraux : l’objectif de la SCPI « Malraux » est d’obtenir les avantages fiscaux  liés aux immeubles d’habitation anciens dans les secteurs sauvegardés, ces habitations étant louées à des particuliers. La totalité des travaux de rénovation peut être déduite du revenu des souscripteurs, les intérêts du crédit contracté pour acquérir les parts n'étant imputable que sur les revenus fonciers. Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur la totalité des revenus imposables, ce qui peut amener à une exonération totale d'impôt sur le revenu. Le rendement étant quasi nul les premières années, en raison des travaux de réhabilitation, les SCPI Malraux visent à dégager une plus-value à long terme. Dans ces conditions, le placement n’offre un intérêt que si cette insuffisance de rentabilité ne dépasse pas l’économie d’impôt réalisée. Dédié aux contribuables de la tranche supérieure, ce placement doit être envisagé jusqu’au terme de la durée de vie de la SCPI, les reventes de parts n’offrant aucun avantage fiscal et une rentabilité infime.

SCPI Robien : le régime « Robien » permet aux associés de SCPI qui souscrivent au capital (initial ou lors d’une augmentation) une déduction au titre de l'amortissement de leur souscription, amortissement calculé sur 95% du montant de la souscription, sans attendre l'acquisition des logements par la SCPI. L’associé s’engage par ailleurs à conserver les titres jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la SCPI.

SCPI  Périssol, Besson et Méhaignerie : Les lois concernant les investissements Périssol, Besson et Méhaignerie ne sont plus applicables, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI relatives a ces schémas de défiscalisation, mais simplement gestion de l’existant.